حدود 30 سال است که قیمت مسکن و اجاره بها، حول و حوش تورم بالا می رود. صاحبان املاک چه برای احتکار ملک و چه برای اجاره، در حاشیه امن مالیاتی قرار دارند و در عین حال یکی از کم ریسک ترین حوزه های سرمایه گذاری برای برخی، اجاره داری شده است. از سوی دیگر، شوک نرخ ارز در این اواخر، خاطر خیلی ها را از دسترسی به مسکن راحت کرده و آن ها را به اجاره نشینی کشانده است! در این شرایط، دولت بعد از سال ها، مجدد مداخله در بازار مسکن را در پیش گرفته تا جبران مافات کند و با خانه دار شدن قشرهای کم درآمدتر، بار خانه به دوشی را از دوش آنان بردارد اما به نظر می رسد این تلاش های مفید، کافی نیست و باید تا رسیدن دوباره نیاز و عرضه مسکن به هم، اقدامات دیگری نیز صورت گیرد. تجربه کشورهای دیگر و توصیه های کارشناسان، حاوی نکات قابل تاملی است که در این گزارش به اهم آن ها اشاره می شود.
 

تصمیم دولت برای افزایش عرضه مسکن

وضعیت نامطلوب بازار مسکن بر کسی پوشیده نیست. بعد از چندین سال رهاسازی بازار مسکن از سوی دولت، هم اینک آمارها از کمبود سالانه ۵/1 میلیون مسکن حکایت دارد که سالانه حدود 800 هزار تا یک میلیون واحد جدید نیز به این آمار افزوده می شود. در این شرایط، وزارت راه به تازگی مستقیماً به سراغ اساسی ترین راه حل مسئله رفته و ساخت 400 هزار واحد مسکونی برای قشرهای متوسط و پایین تر را در دو سال هدف گذاری کرده است. با این امید که دسترسی خانوارها به مسکن تسهیل شود و بلکه بخشی از اجاره نشین ها نیز از زیر این بار طاقت فرسا خارج شوند. با این حال، مشخص است که هدف‌گذاری انجام شده، با فرض تحقق اهداف، رفع ایرادهای کارشناسی و نیز بازه زمانی کوتاه مدت با نیازهای فعلی فاصله دارد. برای همین، اما همچنان احتمال می رود روند رو به رشد اجاره نشینی در کشور ادامه داشته باشد. طبق گزارش مرکز آمار ایران، اجاره نشینی در سال 97، به رقم بی سابقه در حداقل پنج سال قبل از خود رسیده است.
 

مالیات هایی که دنیا آن را کهنه کرده است!

در کنار بار سنگینی که وزارت راه برای به بازار رساندن 400 هزار واحد مسکونی برداشته، به نظر می رسد دستگاه های دیگر نظیر سازمان امور مالیاتی نیز باید بخش دیگری از بار بر زمین مانده را بردارند. به بازار کشاندن واحدهای مسکونی خالی یکی از این موارد است. طبق سرشماری سال 95 مرکز آمار ایران، حدود دو میلیون و 580 هزار واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد که آمار آن به طور دوره ای نقل زبان مسئولان شده، اما  با وجود توصیه کارشناسان، هیچ تدبیر اساسی از جنس مالیات، به اجرا نرسیده است. برخلاف آن چه در عرف دنیا مرسوم است. به طوری که به گزارش مرکز پژوهش های مجلس، در کشورهایی مانند آمریکا، انگلیس و فرانسه تدابیر مالیاتی ویژه ای در این زمینه در پیش گرفته اند. 

 1- آمریکا: در دهه 1980 میلادی، آمریکا پدیده شکست بازار مسکن را تجربه کرده و به همین دلیل در برخی مناطق، قوانین مبتنی بر وضع مالیات بر خانه های خالی به تصویب رسیده است. برای مثال در ایالت رودآیلند و شهر پنسیلوانیا، مالیاتی معادل 10 درصد ارزش ملک بر آن ها وضع شده است که باید به صورت سالیانه پرداخت شود و بر خانه هایی اعمال می شود که یک سال خالی ثبت شوند. این مالیات از سال 1982 به اجرا درآمده است.

2- فرانسه: این کشور در سال 1998 و برای رفع کسری عرضه مسکن در پاریس و شهرهای بیش از 50 هزار نفر جمعیت، اقدام به وضع مالیات بر خانه های خالی کرد. پایه این مالیات، ارزش اجاره ای املاک است. نرخ آن برای سال اول معادل 12.5 درصد و برای سال های بعد معادل 25 درصد تعیین شده است.

3- انگلیس: در مناطقی از این کشور نظیر بندر السمیر و نستون، دولت این کشور اقدام به دریافت مالیات بر خانه های خالی کرده است. بر این اساس، در صورتی که خانه ای بیش از شش ماه خالی بماند، مشمول مالیات خواهد شد. هدف از این مالیات نیز به مانند عرف دیگر کشورها، نه افزایش درآمد دولت، بلکه بازگرداندن خانه های خالی از سکنه به بازار خرید و فروش و اجاره اعلام شده است.

در ایران، اما چندین سال است که طرح شناسایی خانه های خالی، با تعلل وزیر راه سابق، در انتظار تکمیل سامانه املاک و اسکان مانده است. وزیر راه فعلی نیز به تازگی به شرط تکمیل تمامی بانک های اطلاعاتی و وجود اطلاعات دقیق وعده داده است که این طرح مالیاتی تا پایان سال اجرایی می شود. با این حال، فقط باید گفت که مایه خوشحالی است اگر این وعده در موعد مقرر عملیاتی شود.

 

جای خالی «اجاره داری حرفه ای»

اجاره داری در کشور ما مبتلا به همان بیماری شده است که فروشگاه های خرده فروشی گرفتار آن هستند. در نبود رهبران قیمت در بازار نظیر فروشگاه های بزرگ واقعی، که هزینه های جانبی بازرگانی در آن ها کاهش یافته و بهره وری بالا می رود، قیمت کالاها در شبکه توزیع مویرگی گاه تا چند برابر افزایش می یابد. در بازار املاک نیز مشاهده شده است که در غیاب موسسات حرفه ای برای اجاره داری واحدهای مسکونی، عملکرد برخی مشاوران املاک به افزایش هزینه های معاملاتی موجر و مستاجر و نیز دامن زدن به رشد بی رویه قیمت ها منجر شده است. چیزی که در درجه اول به زیان مستاجر، سپس موجر و بعد از آن به زیان کل بازار مسکن و اجاره بها خواهد بود.  

با این اوصاف، یکی از طرح هایی که دولت نیز در اثنای اقدام ملی مسکن از اجرای آن خبر داده ، ایجاد موسسات اجاره داری است که می تواند در رونق بازار اجاره و ثبات بیشتر قیمت اجاره بها موثر باشد. بهادری عضو کمیسیون عمران مجلس، در این خصوص توضیح داده: در صورت اجرایی شدن این طرح، مالکان اطلاعات ملک خود را در سامانه موسسات اجاره درج و مستأجران برای دریافت مسکن مورد نیاز به این بخش مراجعه می کنند و در نهایت بر اساس قانون اجاره داری و نظارت وزارت راه و شهرسازی معامله صورت می گیرد. با این اوصاف، به نظر می رسد پس از طرح موسسات اجاره داری در آغاز اجرای بسته رونق مسکن، تاکنون صحبت خاصی راجع به این موسسات نشده و فعلاً تمرکز سیاست گذار بر ساخت واحدهای مسکونی گفته شده قرار گرفته است. حتی عضو کمیسیون عمران مجلس در این زمینه معتقد است: بعید می دانم اقدامات و دستور العمل هایی مانند راه اندازی موسسات اجاره داری جنبه عملیاتی داشته باشد و معمولاً این پیشنهادها بعد از مدتی فراموش خواهد شد!
 

قوانین ضعیف حمایت از مستاجران در مقایسه با کشورهای پیشرو

از دیگر مصائب بازار اجاره کشور باید به روابط یک طرفه موجر و مستاجر و قدرت چانه زنی بالا برای موجران اشاره کرد که خود را در مواردی همچون افزایش دلخواه نرخ اجاره، قراردادهای کوتاه مدت نشان می دهد. این در حالی است که در کشورهای دیگر دنیا، بعضاً این قبیل موارد دیده نمی شود. در واقع نظام تامین اجتماعی در برخی کشورها به همراه قوانین حمایتی از اجاره نشینان، آن چنان چتر گسترده ای را برای خانوارها پدید می آورد که این خانوارها تب و تاب برای مالکیت را تا حد زیادی از دست می دهند. در این کشورها بعضاً موجران حق ندارند، اجاره بها را بیش از نرخی که دولت اعلام می کند، افزایش دهند. خبرگزاری مهر در این زمینه به دو کشور نمونه آلمان و هلند اشاره کرده است.
 

هلند؛ مستاجران تا هر وقت بخواهند می‌مانند!

در هلند اگر فردی خانه ای را اجاره کرد، تا هر زمان که بخواهد می تواند در آن خانه با پرداخت اجاره بهای مشخص زندگی کند و صاحبخانه تنها در صورتی  می تواند مستاجر را از خانه خارج کند که بتواند ثابت کند مستاجر چند ماه اجاره خانه را پرداخت نکرده یا این که قصد فروش خانه را دارد یا خودش می خواهد در آن خانه ساکن شود.

در این کشور، مبلغ سالانه اجاره هر سال صرفاً با توجه به نرخی که دولت اعلام می کند می تواند افزایش یابد و مالک نمی تواند مبلغ اجاره را خودسر اضافه کند. نکته جالب دیگر این است که در هلند خانه های بسیار بزرگ و شیک و مجللی دیده می شود که مستاجر آن تنها ماهیانه 300 یورو! (حدود  3 میلیون و 765 هزار تومان) بابت اجاره آن پرداخت می کند. در حالی که اگر کسی بخواهد آن را امسال اجاره کند حداقل باید ماهیانه هزار و 400 یورو (17 میلیون و 570 هزار تومان) برای آن پرداخت کند. علت این مسئله آن است که آن خانه نزدیک به 40 تا 50 سال است که در اجاره یک نفر است و صاحبخانه نیز قصد فروش آن را نداشته و مستاجر نزدیک به 50 سال است که در آن زندگی می کند و با توجه به نرخ سالیانه اعلام شده توسط دولت برای افزایش اجاره بها، مبلغ اجاره بها اضافه شده و در نهایت به مبلغ 300 یورو در ماه رسیده است.

در کنار این موارد، البته قوانین الزام آوری برای مستاجر وجود دارد. به طوری که اگر مستاجر بخواهد به هر دلیلی زودتر از موعد مقرر خانه را تخلیه کند باید ابتدا صاحبخانه را راضی کند. در غیر این صورت باید کل اجاره خانه را تا پایان قرارداد پرداخت کند. ذکر این نکته نیز خالی از لطف نیست که مستاجر اگر بخواهد در زمان اتمام قراردادش خانه را تخلیه کند باید دو تا سه ماه زودتر به صاحبخانه اطلاع دهد تا به فکر یک مستاجر جدید باشد در غیر این صورت اگر در زمان اتمام قرارداد اجاره به صاحبخانه اعلام کند که دیگر نمی خواهد در این خانه اقامت داشته باشد باید اجاره یک، یا دو یا حتی تا سه ماه را (با توجه به نظر صاحبخانه) به عنوان جریمه به صاحبخانه بپردازد.
 

آلمان: خیلی ها دوست ندارند صاحبخانه شوند

آلمان، با نظام تامین اجتماعی قوی و نیز قوانین حمایتی از مستاجران، یکی دیگر از کشورهایی است که از آن می توان به بهشت اجاره نشینان یاد کرد. در این کشور اجاره نامه ها تاریخ پایان ندارند و دایمی هستند. یعنی وقتی خانه خود را اجاره می دهید تنها در صورتی می توانید مستاجر خود را خارج کنید که شما خود بخواهید در آن خانه ساکن شوید. و این خود نیز مستلزم شرایطی است و آن این است که شما خانه  دیگری نداشته باشید یا این که مستاجرتان با ترک خانه در تامین زندگی خود دچار مشکل نشود در غیر این صورت دادگاه به او زمانی طولانی تر مثلا چند سال می دهد. در آلمان، مبلغ اجاره سالانه افزایش نمی یابد، بلکه شما هر سه سال و با توجه به تورم فقط می توانید تا سقف 15 درصد مبلغ اجاره را افزایش دهید! (البته آن جا تورم به مانند کشور ما نیست اما در عین حال، نظام توزیع ناعادلانه یارانه ها به شکلی که به آن در کشور ما اشاره شد، نیز وجود ندارد).
 

از نظام رفاهی ضعیف تا  قوانین حمایتی که می توانند ارتقا یابند

در مجموع جای بسی تاسف است که با وجود پرداخت سالانه حدود 900 هزار میلیارد تومان یارانه پنهان و آشکار و در فقدان یک نظام تامین اجتماعی عادلانه، مسکن نقش تعیین کننده ای در هزینه های خانوار به خود گرفته و همین موضوع سرمنشأ بارهای مضاعف بر دوش مستاجران شده است. به طوری که هم اینک پرداخت هزینه اجاره با سهم حداقل 30 تا 40 درصدی از هزینه های خانوار، به هدف اصلی اجاره نشینان در زندگی تبدیل شده است. از سوی دیگر میل به مالکیت و دور شدن هر چه بیشتر از این فضا یک ارزش متعالی تلقی شده و همزمان با وجود فضای تقریباً بدون ریسکی در پس ملک و اجاره داری میل به احتکار و سوداگری مسکن را افزایش داده است. در مقابله با این شرایط به نظر می رسد داغ اجاره نشینی را با روش هایی غیر از تملک مسکن هم می توان تسکین داد. عزم دولت برای توزیع عادلانه یارانه ها و نیز گسترش عادلانه چتر مالیاتی برای درآمدهای بدون ریسک از جمله مسکن در این زمینه تعیین کننده است. تنظیم قواعد موجر و مستاجر با هدف کاهش هژمونی موجران نیز می تواند گام مهم دیگری برای دوران گذار از فشار اجاره نشینی برای خانوارهای ایرانی به شمار آید.


منبع: خراسان